Guadagnare con gli Immobili


Desideri anche tu conoscere i segreti per riuscire ad acquistare persino senza soldi immobili ad almeno il 30% di sconto rispetto al prezzo prudenziale di mercato, rivenderli velocemente e realizzare così profitti consistenti, sicuri e ricorrenti?”

Una grande occasione per chi desidera trarre il massimo vantaggio dalla crisi.
Probabilmente non sai che un immobile, contrariamente a quasi tutte le altre forme di investimento, è possibile acquistarlo anche ad un prezzo notevolmente più basso rispetto al suo valore di mercato.

Hai mai riflettuto sul fatto che alla fine è sempre il proprietario a decidere o meno di accettare una offerta anche molto bassa ma concludere così la vendita e che su questa decisione spesso vanno ad influire pesantemente fattori che nulla hanno a che fare con il vero valore dell’immobile?

Sino ad oggi solo poche persone hanno tratto vantaggio da ben precise e poco conosciute situazioni di mercato riuscendo a concludere grandi affari con rischi praticamente nulli; ora, grazie alla pubblicazione di questo manuale, anche tu sarai in grado di fare come loro!

Uno degli scopi principali del Manuale I Segreti per guadagnare con gli immobili. I Proprietari motivati: chi sono, come trovarli e perché ti renderanno finanziariamente libero è proprio quello di insegnarti come metterti nelle condizioni di condurre trattative SEMPRE E SOLO con proprietari seriamente intenzionati a vendere.



Investire in immobili: I vantaggi.

Probabilmente hai già avuto alcune esperienze di investimento, magari con esiti non proprio esaltanti; dal consiglio dell’impiegato di banca di comprare questa o quella azione, al promotore finanziario che ti ha venduto un “bel” fondo bilanciato ad un tranquillo conto corrente remunerato con un tasso insufficiente persino a coprire l’inflazione. Bene, sappi che con gli investimenti immobiliari si cambia decisamente marcia; l’obiettivo minimo infatti, acquistando e poi rivendendo un immobile, è garantirsi un rendimento a due cifre in un lasso di tempo che va dai due agli otto mesi…Non male vero?
“Investire in immobili è la più breve, semplice, facile, sicura strada verso la libertà finanziaria”
Robert Allen
Ma come sono possibili questi risultati? Il motivo principale è che con gli immobili si può lavorare in leva, impiegare cioè solo una minima parte del tuo denaro e per il resto utilizzare denari di terzi, per esempio di una Banca (che naturalmente si garantirà del prestito iscrivendo ipoteca sul bene in oggetto oppure su un altro immobile di proprietà di chi richiede il mutuo).
Le Banche infatti se ci sono i requisiti richiesti prestano volentieri denaro per una operazione immobiliare, prestito che invece normalmente non concedono se si desidera acquistare valori mobiliari quali ad esempio azioni.
Vediamo, giusto per fare un esempio, alcune cifre in dettaglio.
Per acquistare un immobile da 200.000 euro basta averne 40.000; questo perché se dimostri di percepire entrate mensili almeno due volte e mezzo superiori alla corrispondente rata del mutuo i restanti 160.000 euro può metterli la Banca con il risultato che qualsiasi apprezzamento del bene acquistato agirà da moltiplicatore sul tuo investimento.
Infatti se, grazie ad un acquisto oculato, dopo qualche mese rivenderai il bene a 240.000 euro avrai un guadagno (al lordo delle tasse che per praticità in questo come negli altri esempi non vengono calcolate) di 40.000 euro che sono il 20 % sul totale dell’investimento (percentuale già ottima) ma ben il 100% sulla cifra da te investita nella compravendita!
Come dici? Ti sembra impossibile riuscire ad ottenere margini così elevati? In realtà seguendo precise tecniche ed applicando le strategie di marketing illustrate in questa guida ti accorgerai che non è affatto difficile, basta sapere dove rivolgere il focus mentale ed imparare il significato di due formule magiche, il Roi ed il Roe.
Il Roi (cioè Return on Investment) indica quanto ha reso il tuo investimento indipendentemente da come è stato finanziato e si calcola dividendo l’utile dell’operazione con l’investimento totale, moltiplicando poi il risultato per cento.
Nel caso in esame:
40.000 / 200.000 x 100 = 20 % Roi
Il Roe (Return on Equity) è invece il rendimento del capitale investito, cioè il ritorno sulla cifra che nella operazione hai messo di tasca tua. Si calcola dividendo l’utile per la cifra da te personalmente messa e moltiplicando il risultato per cento.
40.000 / 40.000 x 100 = 100% Roe
Tieni presente che normalmente le operazioni immobiliari si chiudono in qualche mese e quindi su base annua gli indicatori economici visti prima diventerebbero ancora più attraenti.
La questione si fa ancora più interessante se si considera che si può investire in immobili anche solo disponendo di una piccola somma da utilizzare come caparra. Nell’esempio precedente invece di acquistare il bene usando soldi tuoi e della Banca avresti potuto semplicemente stipulare con il venditore un regolare preliminare di acquisto che poi avresti potuto cedere, previo compenso, all’acquirente finale! In questo caso sarebbe stato necessario anticipare solamente i soldi della caparra, normalmente nell’ordine di circa un 10% dell’importo totale e, una volta stipulato il preliminare, rivendere il diritto acquisito su quel determinato bene ad un terzo (vedi articoli 1406 e seguenti Codice Civile), naturalmente in cambio di un profitto. Fondamentale se si desidera applicare questa tecnica è concordare nel preliminare che andrai a stipulare con il venditore una data di rogito abbastanza lontana (8 mesi-un anno) così da poter avere un adeguato lasso di tempo per trovare il cliente interessato all’acquisto.
Rifacciamo i conti secondo quest’ultima ipotesi.
40.000 / 20.000 x 100 = 200% Roe!
Oltre a permettere notevoli ritorni sul capitale investito gli immobili rendono possibile anche il pagare meno (certe volte anche molto meno) una proprietà rispetto al suo reale valore di mercato. Leggendo il presente manuale capirai che è proprio questa l’essenza dell’investire in immobili garantendosi al contempo alte rese: comprare all’ingrosso e rivendere al dettaglio. Con altre forme di investimento il riuscire ad acquistare a sconto (cioè al 30% in meno rispetto ad una valutazione prudenziale) con una certa regolarità è impresa molto ardua per non dire impossibile; tieni inoltre presente che nel momento stesso in cui acquisisci una proprietà a sconto ottieni l’ottimo risultato di aumentare immediatamente il tuo patrimonio netto.
Facciamo un altro esempio: ipotizziamo che grazie alle tecniche contenute in questo manuale tu abbia appena trovato un immobile del valore prudenziale di 220.000 euro che il legittimo proprietario è disposto a venderti a 150.000 euro. A questo punto decidi di rogitare l’immobile dando una caparra di 30.000 euro e finanziando il rimanente 80% con un mutuo. Conclusa l’operazione sarai quindi il felice possessore di un bene dal valore di 220.000 euro e ti sarai indebitato per 120.000; nota però che grazie solamente a questa operazione finanziaria il tuo patrimonio netto è aumentato di ben 70.000 euro! (cifra risultante dalla differenza fra i 220.000 euro di attivo meno i complessivi 150.000 euro impiegati per l’acquisto).
Proseguendo nella lettura di questo manuale ti accorgerai che un altro grande vantaggio dell’investire in immobili è che lo si può fare anche solo part time; se hai già un lavoro che ti impegna 8 ore al giorno ed al momento non vuoi abbandonarlo puoi comunque liberamente applicare le strategie di marketing contenute in questa guida nel tempo libero, per esempio nel fine settimana. Sarà sempre e solo una tua libera scelta decidere quanto tempo dedicare agli immobili e quanta strada vorrai percorrere sulla via della libertà finanziaria.

Probabilmente hai già avuto alcune esperienze di investimento, magari con esiti non proprio esaltanti; dal consiglio dell’impiegato di banca di comprare questa o quella azione, al promotore finanziario che ti ha venduto un “bel” fondo bilanciato ad un tranquillo conto corrente remunerato con un tasso insufficiente persino a coprire l’inflazione. Bene, sappi che con gli investimenti immobiliari si cambia decisamente marcia; l’obiettivo minimo infatti, acquistando e poi rivendendo un immobile, è garantirsi un rendimento a due cifre in un lasso di tempo che va dai due agli otto mesi…Non male vero?

“Investire in immobili è la più breve, semplice, facile, sicura strada verso la libertà finanziaria” ( Robert Allen )

Ma come sono possibili questi risultati? Il motivo principale è che con gli immobili si può lavorare in leva, impiegare cioè solo una minima parte del tuo denaro e per il resto utilizzare denari di terzi, per esempio di una Banca (che naturalmente si garantirà del prestito iscrivendo ipoteca sul bene in oggetto oppure su un altro immobile di proprietà di chi richiede il mutuo).

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Dare valore aggiunto all’immobile

Spesso gli affari migliori si fanno trattando “diamanti grezzi”, immobili cioè che non hanno ancora espresso tutte le loro potenzialità.
Una diversa e più razionale suddivisione degli spazi interni, un frazionamento (cioè da un immobile di ampia metratura se ne ricavano due o più di metratura inferiore) o per i più esperti, un cambio di destinazione d’uso (per esempio dalla categoria catastale C/2 o C/3, quindi magazzini o laboratori ad A/2 cioè abitazioni di tipo civile) sono tutte operazioni che possono incidere sensibilmente sul valore dell’immobile.
Naturalmente anche la ristrutturazione rientra fra le operazioni possibili: in questo caso con relativamente poca spesa si può facilmente incrementarne il valore percepito dai potenziali acquirenti. Ricordati, le persone sono tendenzialmente molto pigre, preferiscono le cose già pronte quindi, a seconda dei casi, prendi in considerazione di rifare il bagno (il locale che dimostra più di tutti gli altri il passare del tempo), i pavimenti, la cucina, l’impianto elettrico, ecc.
E’ invece sempre consigliato ritinteggiare le pareti…Noterai con stupore quanto possa essere efficace anche solo una mano di bianco (non scegliere altri colori, il bianco è quello che dona più luminosità alle stanze) ed una pulita generale dei vari ambienti.
Per quanto riguarda la ristrutturazione attieniti alla regola 1=2 cioè mille euro spesi per i lavori ne devono fruttare almeno duemila in termini di rivalutazione dell’immobile.

Spesso gli affari migliori si fanno trattando “diamanti grezzi”, immobili cioè che non hanno ancora espresso tutte le loro potenzialità.

Una diversa e più razionale suddivisione degli spazi interni, un frazionamento (cioè da un immobile di ampia metratura se ne ricavano due o più di metratura inferiore) o per i più esperti, un cambio di destinazione d’uso (per esempio dalla categoria catastale C/2 o C/3, quindi magazzini o laboratori ad A/2 cioè abitazioni di tipo civile) sono tutte operazioni che possono incidere sensibilmente sul valore dell’immobile.

Naturalmente anche la ristrutturazione rientra fra le operazioni possibili: in questo caso con relativamente poca spesa si può facilmente incrementarne il valore percepito dai potenziali acquirenti. Ricordati, le persone sono tendenzialmente molto pigre, preferiscono le cose già pronte quindi, a seconda dei casi, prendi in considerazione di rifare il bagno (il locale che dimostra più di tutti gli altri il passare del tempo), i pavimenti, la cucina, l’impianto elettrico, ecc.

E’ invece sempre consigliato ritinteggiare le pareti…Noterai con stupore quanto possa essere efficace anche solo una mano di bianco (non scegliere altri colori, il bianco è quello che dona più luminosità alle stanze) ed una pulita generale dei vari ambienti.

Per quanto riguarda la ristrutturazione attieniti alla regola 1=2 cioè mille euro spesi per i lavori ne devono fruttare almeno duemila in termini di rivalutazione dell’immobile.



Impara ad essere un abile negoziatore immobiliare

In realtà negoziamo tutti i giorni: non solo nelle relazioni commerciali e/o di lavoro ma con gli stessi colleghi, con gli amici quando decidiamo come passare la serata, nei nostri rapporti quotidiani con i famigliari e con le persone che amiamo.
La negoziazione è una dote fondamentale e se non affini le tue capacità comunicative potresti trovarti nella situazione di non riuscire a chiudere alcuni affari a causa di problematiche risolvibili oppure a concluderli a condizioni peggiori rispetto a quelle che avresti potuto ottenere.
Possono essere molti i soldi che si lasciano sul piatto a causa di errati processi negoziali. Tieni sempre presente, per esempio, che in una trattativa immobiliare solitamente la prima persona che nomina una cifra fornisce un importante vantaggio alla controparte.
Il sapere ascoltare, l’effetto “ancora”, domande specifiche e rivelatrici rivolte al proprietario del bene (le due più importanti e quindi da fare sempre sono “Perché ha deciso di vendere l’immobile?” e “Da quanto tempo l’immobile è sul mercato?”) ed il sapiente uso dell’arma in assoluto più potente in questo ambito che è il silenzio (ebbene sì, l’avresti mai detto?) sono tutte tecniche che puoi imparare e che ti permetteranno di fare un ulteriore salto di qualità nelle tue carriera di investitore .

In realtà negoziamo tutti i giorni: non solo nelle relazioni commerciali e/o di lavoro ma con gli stessi colleghi, con gli amici quando decidiamo come passare la serata, nei nostri rapporti quotidiani con i famigliari e con le persone che amiamo.

La negoziazione è una dote fondamentale e se non affini le tue capacità comunicative potresti trovarti nella situazione di non riuscire a chiudere alcuni affari a causa di problematiche risolvibili oppure a concluderli a condizioni peggiori rispetto a quelle che avresti potuto ottenere.

Possono essere molti i soldi che si lasciano sul piatto a causa di errati processi negoziali. Tieni sempre presente, per esempio, che in una trattativa immobiliare solitamente la prima persona che nomina una cifra fornisce un importante vantaggio alla controparte.

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Trovare i capitali per investire

Impara ad usare i soldi degli altri !!

Man mano che aumenteranno la tua esperienza e la tua competenza nell’effettuare operazioni immobiliari ti renderai conto che saranno sempre di più i possibili affari da realizzare rispetto al capitale a disposizione. Diventerà quindi molto importante avere nella squadra (vedi Regola numero 10) investitori in grado di apportare capitale in cambio di una partecipazione agli utili dell’operazione.

Contrattualmente il rapporto con questi soggetti si regola attraverso contratti di associazione in partecipazione o di mutuo fra privati; anche in questo caso naturalmente il consiglio è, nella stesura di questi contratti, di farsi seguire da professionisti.



I modi per guadagnare investendo in immobili

Se sei un investitore immobiliare o hai comunque intenzione di acquistare un immobile, per trarre profitto dalla tua attività hai bisogno che il tuo telefono squilli, così da poter fare offerte a proprietari veramente motivati a vendere e concludere in questo modo dei buoni affari.

Strano ma vero proprio in questo preciso momento i venditori motivati della tua città ti stanno cercando affinché tu possa fornire una soluzione ai loro problemi ed al contempo realizzare un giusto guadagno; il problema è che molto spesso loro non riescono a trovarti a causa della tua scarsa visibilità. Vi sono probabilmente delle falle nel tuo sistema di marketing, mancanze che potranno essere colmate mettendo in pratica le tecniche illustrate nei prossimi capitoli.

Questo corso infatti è stato studiato per fare in modo che il tuo telefono possa squillare in continuazione così che tu, avendo la possibilità di scegliere solo gli affari migliori, possa formulare offerte a veri venditori motivati e trarre ottimi profitti dai tuoi investimenti.

Ci sono sostanzialmente quattro modi per creare guadagni in campo immobiliare:

1) Rivendere all’ingrosso, cioè trovare affari e rivenderli velocemente ad altri investitori

2) Rivendere al dettaglio, dove tieni l’affare per te, gli conferisci valore magari attraverso una ristrutturazione e rivendi il bene al prezzo di mercato o appena sotto

3) Cessione di preliminare o di diritto di opzione, dove rivendi con profitto ad un terzo il tuo diritto all’acquisto di un determinato bene immobile ad un determinato prezzo entro una determinata data; sarà poi questa terza parte a concludere il contratto definitivo rogitando l’immobile direttamente con il venditore

4) Locazione dell’immobile ad inquilini selezionati, dove ottieni una resa mensile grazie al canone di locazione pagato dagli inquilini che usufruiscono del bene immobile.



I proprietari motivati

Con questa terminologia intendiamo indicare un proprietario di beni immobili che ha bisogno di vendere. Hai già vinto metà della battaglia se comprendi che c’è una grossa distinzione fra qualcuno che desidera vendere una proprietà e qualcun altro che ha bisogno di vendere una proprietà.
Una persona che semplicemente desidera vendere una proprietà sta aspettando un compratore che gli offra il prezzo al dettaglio, se lo trova bene se no può benissimo permettersi di ritardare la vendita.
Un proprietario motivato a vendere (o, per brevità, “venditore motivato”) invece vuole sbarazzarsi della proprietà con ogni mezzo necessario ed il prima possibile. Questa persona sta cercando una soluzione immediata ad un problema importante, urgente e non posticipabile che riguarda (anche ma spesso non solo) la proprietà e se tu, investitore o semplice acquirente di immobili a prezzo scontato, riuscirai a proporgli una soluzione ragionevole molto probabilmente riuscirai ad acquistare il bene ad un prezzo da vera occasione. L’accordo cioè si concretizzerà quando, capendo la sua motivazione, saprai fornire una soluzione alla sua situazione, una risposta capace di rispettare i tuoi criteri economici per prima cosa ma anche, come secondo aspetto, i bisogni del venditore. Quello che accade normalmente è che qualcuno ha un problema (anche solo nella sua mente) e tu, come investitore immobiliare, sei chiamato a risolverlo in cambio di un profitto. Il concetto base da tenere sempre presente è che mentre la maggior parte dei venditori sono poco flessibili riguardo al prezzo richiesto ed ai termini di pagamento, una piccola percentuale di venditori risulta invece altamente motivata a vendere. La buona notizia è che questa piccola percentuale è ampiamente sufficiente per poter realizzare ottimi affari.

Con questa terminologia intendiamo indicare un proprietario di beni immobili che ha bisogno di vendere. Hai già vinto metà della battaglia se comprendi che c’è una grossa distinzione fra qualcuno che desidera vendere una proprietà e qualcun altro che ha bisogno di vendere una proprietà.

Una persona che semplicemente desidera vendere una proprietà sta aspettando un compratore che gli offra il prezzo al dettaglio, se lo trova bene se no può benissimo permettersi di ritardare la vendita.

Un proprietario motivato a vendere (o, per brevità, “venditore motivato”) invece vuole sbarazzarsi della proprietà con ogni mezzo necessario ed il prima possibile.

Questa persona sta cercando una soluzione immediata ad un problema importante, urgente e non posticipabile che riguarda (anche ma spesso non solo) la proprietà e se tu, investitore o semplice acquirente di immobili a prezzo scontato, riuscirai a proporgli una soluzione ragionevole molto probabilmente riuscirai ad acquistare il bene ad un prezzo da vera occasione. L’accordo cioè si concretizzerà quando, capendo la sua motivazione, saprai fornire una soluzione alla sua situazione, una risposta capace di rispettare i tuoi criteri economici per prima cosa ma anche, come secondo aspetto, i bisogni del venditore.

Quello che accade normalmente è che qualcuno ha un problema (anche solo nella sua mente) e tu, come investitore immobiliare, sei chiamato a risolverlo in cambio di un profitto. Il concetto base da tenere sempre presente è che mentre la maggior parte dei venditori sono poco flessibili riguardo al prezzo richiesto ed ai termini di pagamento, una piccola percentuale di venditori risulta invece altamente motivata a vendere.

La buona notizia è che questa piccola percentuale è ampiamente sufficiente per poter realizzare ottimi affari.