Investire in immobili: I vantaggi.
Probabilmente hai già avuto alcune esperienze di investimento, magari con esiti non proprio esaltanti; dal consiglio dell’impiegato di banca di comprare questa o quella azione, al promotore finanziario che ti ha venduto un “bel” fondo bilanciato ad un tranquillo conto corrente remunerato con un tasso insufficiente persino a coprire l’inflazione. Bene, sappi che con gli investimenti immobiliari si cambia decisamente marcia; l’obiettivo minimo infatti, acquistando e poi rivendendo un immobile, è garantirsi un rendimento a due cifre in un lasso di tempo che va dai due agli otto mesi…Non male vero?
“Investire in immobili è la più breve, semplice, facile, sicura strada verso la libertà finanziaria” ( Robert Allen )
Ma come sono possibili questi risultati? Il motivo principale è che con gli immobili si può lavorare in leva, impiegare cioè solo una minima parte del tuo denaro e per il resto utilizzare denari di terzi, per esempio di una Banca (che naturalmente si garantirà del prestito iscrivendo ipoteca sul bene in oggetto oppure su un altro immobile di proprietà di chi richiede il mutuo).
Le Banche infatti se ci sono i requisiti richiesti prestano volentieri denaro per una operazione immobiliare, prestito che invece normalmente non concedono se si desidera acquistare valori mobiliari quali ad esempio azioni.
Vediamo, giusto per fare un esempio, alcune cifre in dettaglio.
Per acquistare un immobile da 200.000 euro basta averne 40.000; questo perché se dimostri di percepire entrate mensili almeno due volte e mezzo superiori alla corrispondente rata del mutuo i restanti 160.000 euro può metterli la Banca con il risultato che qualsiasi apprezzamento del bene acquistato agirà da moltiplicatore sul tuo investimento.
Infatti se, grazie ad un acquisto oculato, dopo qualche mese rivenderai il bene a 240.000 euro avrai un guadagno (al lordo delle tasse che per praticità in questo come negli altri esempi non vengono calcolate) di 40.000 euro che sono il 20 % sul totale dell’investimento (percentuale già ottima) ma ben il 100% sulla cifra da te investita nella compravendita!
Come dici? Ti sembra impossibile riuscire ad ottenere margini così elevati? In realtà seguendo precise tecniche ed applicando le strategie di marketing illustrate in questa guida ti accorgerai che non è affatto difficile, basta sapere dove rivolgere il focus mentale ed imparare il significato di due formule magiche, il Roi ed il Roe.
Il Roi (cioè Return on Investment) indica quanto ha reso il tuo investimento indipendentemente da come è stato finanziato e si calcola dividendo l’utile dell’operazione con l’investimento totale, moltiplicando poi il risultato per cento.
Nel caso in esame:
40.000 / 200.000 x 100 = 20 % Roi
Il Roe (Return on Equity) è invece il rendimento del capitale investito, cioè il ritorno sulla cifra che nella operazione hai messo di tasca tua. Si calcola dividendo l’utile per la cifra da te personalmente messa e moltiplicando il risultato per cento.
40.000 / 40.000 x 100 = 100% Roe
Tieni presente che normalmente le operazioni immobiliari si chiudono in qualche mese e quindi su base annua gli indicatori economici visti prima diventerebbero ancora più attraenti.
La questione si fa ancora più interessante se si considera che si può investire in immobili anche solo disponendo di una piccola somma da utilizzare come caparra. Nell’esempio precedente invece di acquistare il bene usando soldi tuoi e della Banca avresti potuto semplicemente stipulare con il venditore un regolare preliminare di acquisto che poi avresti potuto cedere, previo compenso, all’acquirente finale! In questo caso sarebbe stato necessario anticipare solamente i soldi della caparra, normalmente nell’ordine di circa un 10% dell’importo totale e, una volta stipulato il preliminare, rivendere il diritto acquisito su quel determinato bene ad un terzo (vedi articoli 1406 e seguenti Codice Civile), naturalmente in cambio di un profitto. Fondamentale se si desidera applicare questa tecnica è concordare nel preliminare che andrai a stipulare con il venditore una data di rogito abbastanza lontana (8 mesi-un anno) così da poter avere un adeguato lasso di tempo per trovare il cliente interessato all’acquisto.
Rifacciamo i conti secondo quest’ultima ipotesi.
40.000 / 20.000 x 100 = 200% Roe!
Oltre a permettere notevoli ritorni sul capitale investito gli immobili rendono possibile anche il pagare meno (certe volte anche molto meno) una proprietà rispetto al suo reale valore di mercato. Leggendo il presente manuale capirai che è proprio questa l’essenza dell’investire in immobili garantendosi al contempo alte rese: comprare all’ingrosso e rivendere al dettaglio. Con altre forme di investimento il riuscire ad acquistare a sconto (cioè al 30% in meno rispetto ad una valutazione prudenziale) con una certa regolarità è impresa molto ardua per non dire impossibile; tieni inoltre presente che nel momento stesso in cui acquisisci una proprietà a sconto ottieni l’ottimo risultato di aumentare immediatamente il tuo patrimonio netto.
Facciamo un altro esempio: ipotizziamo che grazie alle tecniche contenute in questo manuale tu abbia appena trovato un immobile del valore prudenziale di 220.000 euro che il legittimo proprietario è disposto a venderti a 150.000 euro. A questo punto decidi di rogitare l’immobile dando una caparra di 30.000 euro e finanziando il rimanente 80% con un mutuo. Conclusa l’operazione sarai quindi il felice possessore di un bene dal valore di 220.000 euro e ti sarai indebitato per 120.000; nota però che grazie solamente a questa operazione finanziaria il tuo patrimonio netto è aumentato di ben 70.000 euro! (cifra risultante dalla differenza fra i 220.000 euro di attivo meno i complessivi 150.000 euro impiegati per l’acquisto).
Proseguendo nella lettura di questo manuale ti accorgerai che un altro grande vantaggio dell’investire in immobili è che lo si può fare anche solo part time; se hai già un lavoro che ti impegna 8 ore al giorno ed al momento non vuoi abbandonarlo puoi comunque liberamente applicare le strategie di marketing contenute in questa guida nel tempo libero, per esempio nel fine settimana. Sarà sempre e solo una tua libera scelta decidere quanto tempo dedicare agli immobili e quanta strada vorrai percorrere sulla via della libertà finanziaria.